Bei Abschluss eines Mietvertrages fordern Vermieter Mietsicherheiten, die in der Regel eine Kaution in Form von Bargeld darstellen. Der Vermieter darf gemäß § 551 Satz 1 BGB höchstens eine Kaution im Wert der dreifachen Kaltmiete fordern. Die erhaltene Geldsumme muss der Vermieter zu den aktuell üblichen Zinsen anlegen, und zwar getrennt von seinen eigenen Vermögenswerten (§ 551 Abs. 3 Satz 3 BGB). Beide Vertragsparteien haben jedoch die Möglichkeit, eine andere Anlageform für die Mietkaution zu wähle (§ 551 Abs. 3 Satz 2 BGB). In jedem Fall stehen die aus der Anlage hervorgehenden Zinserträge dem Mieter zu (§ 551 Abs. 3 Satz 3 BGB).
Form der Mietsicherheit
Eine andere Form der Mietsicherheit ist die Mietbürgschaft. Diese kommt zustande, wenn der Mieter nicht in der Lage ist, die Kaution in bar zu entrichten. Die Mietbürgschaft kann alternativ zur üblichen geldlichen Mietkaution zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden. Der Bürge ist eine dritte Person, die eine selbstschuldnerische Bürgschaft übernimmt. Mit dieser Form der Bürgschaft verzichtet der Bürge auf die „Einrede der Vorausklage“ (§ 768 BGB). Der Vermieter kann den Bürgen sofort in Anspruch nehmen, auch wenn er nicht gegen den Mieter als Schuldner vorgeht. Das gilt ebenfalls für die nach § 779 BGB „Einreden der Anfechtbarkeit und der Aufrechenbarkeit“. Eine derartige Bürgschaft ist für den Vermieter wie bares Geld. Der Bürge bezahlt nach Auffordern des Vermieters ohne Einreden.
Schirftform vorgeschrieben
Für die Bürgschaftserklärung ist die Schriftform zwingend vorgeschrieben (§ 766 Satz 1 BGB). Zur Schriftform gehört nicht die Übermittlung in elektronischer Form wie beispielsweise per E-Mail (§ 766 Satz 2 BGB). Einen Formmangel heilt die Erfüllung des Bürgen, indem er die Hauptverbindlichkeit begleicht (§ 766 Satz 3 BGB).
Die Mietsicherheit begrenzt der Gesetzgeber mit § 551 BGB. Für den Bürgen bedeutet dies eine selbstschuldnerische Bürgschaft in Höhe von drei Nettokaltmieten. Das Oberlandesgericht Hamburg sieht eine unbeschränkte Mietbürgschaft nicht als komplett unwirksam an, sondern begrenzt die Wirksamkeit auf den Betrag, den drei Kaltmieten ausmachen (Az. 4 U 197/00, ZMR 2001, 887).
Bezahlung der Mietschuld
Der Bürge sichert gegenüber dem Vermieter die Bezahlung der Mietschuld des Mieters zu. Der Vermieter wendet sich direkt an den Bürgen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Mieten in Rückstand gerät. Mit einer selbstschuldnerischen Bürgschaft haftet der Bürge gegenüber dem Vermieter in der Form, als wenn er selbst Mieter der Wohnung wäre. Alternativ gibt es die Ausfallbürgschaft, die dann greift, wenn der Mieter die Miete nicht bezahlt.